| 財 務 摘 要
截 至 1998 年 12 月 31 日 止 年 度
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業 績
百 仕 達 控 股 有 限 公 司 （ 「 本 公 司 」 ） 董 事 局 （ 「 董 事 局 」 ） 欣 然 宣 佈 ， 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 （ 「 本 集 團 」 ） 截 至 1998 年 12 月 31 日 止 年 度 之 經 審 核 綜 合 業 績 ， 連 同 1997 年 度 之 比 較 數 字 如 下 ：
附 註 ：
(1) 集 團 重 組 及 財 務 報 表 呈 報 基 準
本 公 司 按 百 慕 達 1981 年 公 司 法 （ 經 修 訂 ） 於 1997 年 12 月 15 日 在 百 慕 達 註 冊 成 立 為 一 家 豁 免 有 限 責 任 公 司 ， 其 股 份 於 1998 年 6 月 8 日 起 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 （ 「 聯 交 所 」 ） 上 市 。
為 籌 備 將 本 公 司 之 股 份 於 聯 交 所 掛 牌 上 市 ， 本 集 團 進 行 重 組 （ 「 集 團 重 組 」 ） ， 其 中 包 括 本 公 司 通 過 一 家 中 間 控 股 公 司 購 入 部 份 附 屬 公 司 及 聯 營 公 司 並 自 1998 年 5 月 11 日 起 成 為 本 集 團 之 最 終 控 股 公 司 。 有 關 集 團 重 組 之 進 一 步 詳 情 已 刊 登 於 本 公 司 1998 年 5 月 26 日 發 出 之 招 股 章 程 （ 「 招 股 章 程 」 ） 內 。 自 1998 年 5 月 11 日 至 12 月 31 日 期 內 ， 本 集 團 之 架 構 並 無 改 變 。
經 上 文 所 述 之 集 團 重 組 產 生 之 本 集 團 乃 被 視 為 一 持 續 經 營 個 體 。 據 此 ， 本 集 團 之 綜 合 財 務 報 表 之 編 製 基 準 乃 假 設 本 集 團 於 1998 年 12 月 31 日 之 架 構 已 自 1997 年 1 月 1 日 起 或 本 公 司 、 其 附 屬 公 司 及 聯 營 公 司 之 個 別 註 冊 或 成 立 日 起 （ 若 此 段 時 間 較 短 ） 存 在 。
董 事 局 認 為 綜 合 財 務 報 表 按 上 述 基 準 編 製 能 公 平 反 映 本 集 團 之 總 體 業 績 及 業 務 狀 況 。
(2) 營 業 額
以 下 為 本 集 團 營 業 額 分 析 ：
附 註 ： 其 他 收 入 包 括 完 成 裝 修 、 室 內 設 計 工 程 及 物 業 管 理 服 務 之 收 入 。
(3) 稅 項
由 於 本 集 團 之 收 入 並 非 來 自 或 產 生 自 香 港 ， 故 無 須 撥 備 香 港 利 得 稅 。
根 據 中 華 人 民 共 和 國 （ 「 中 國 」 ） 之 有 關 法 規 ， 本 集 團 在 中 國 成 立 之 某 些 附 屬 公 司 在 首 個 獲 利 年 度 起 之 頭 兩 個 年 度 獲 豁 免 繳 付 中 國 所 得 稅 ， 而 第 3 至 5 年 之 所 得 稅 率 獲 寬 減 50% 。 中 國 所 得 稅 乃 參 照 該 等 附 屬 公 司 年 度 內 之 估 計 應 課 稅 溢 利 按 適 用 稅 率 撥 備 。
由 於 本 年 度 內 及 截 至 結 算 日 並 無 出 現 重 大 時 差 ， 故 財 務 報 表 內 並 無 就 遞 延 稅 項 作 出 撥 備 。
(4) 股 息
(5) 每 股 盈 利
每 股 盈 利 乃 按 股 東 應 佔 溢 利 307,432,000 港 元 （ 1997 年 ： 110,747,000 港 元 ） 及 年 內 已 發 行 股 份 之 加 權 平 均 數 1,355,507,000 股 （ 1997 年 ： 1,140,000,000 股 ） 並 假 設 集 團 重 組 已 於 1997 年 1 月 1 日 完 成 而 計 算 。
由 於 尚 未 被 行 使 之 本 公 司 購 股 權 之 行 使 價 高 於 每 股 股 份 之 公 平 值 ， 故 並 無 呈 報 每 股 攤 薄 盈 利 。
業 務 回 顧
本 集 團 截 至 1998 年 12 月 31 日 止 年 度 之 營 業 額 為 1,010,305,000 港 元 ， 較 去 年 增 長 64.9% ； 股 東 應 佔 溢 利 約 為 307,432,000 港 元 ， 較 去 年 上 升 177.6% ， 並 高 於 本 集 團 招 股 章 程 內 所 載 之 溢 利 預 測 。 本 公 司 1998 年 12 月 31 日 的 綜 合 資 產 凈 值 為 1,147,406,000 港 元 （ 相 當 於 每 股 0.75 港 元 ） ， 借 款 額 為 370,999,000 港 元 ； 負 債 股 本 比 率 為 32.3% 。 各 主 要 財 務 指 標 刊 載 於 年 報 內 。
1998 年 下 半 年 ， 亞 洲 金 融 風 暴 對 中 港 兩 地 繼 續 構 成 影 響 。 深 圳 房 地 產 市 場 也 受 到 衝 擊 ， 樓 盤 積 壓 較 多 ， 樓 價 平 均 下 調 了 一 至 兩 成 ， 而 深 圳 市 電 力 供 應 行 業 的 競 爭 亦 日 趨 激 烈 。
面 對 上 述 環 境 ， 本 集 團 調 整 發 展 策 略 ， 一 方 面 針 對 市 場 需 求 的 變 化 而 調 整 樓 房 戶 型 結 構 ， 將 原 來 設 計 的 大 戶 型 適 當 地 調 整 為 較 受 市 場 歡 迎 的 小 戶 型 ， 另 一 方 面 加 強 銷 售 策 劃 ， 強 化 促 銷 機 制 ， 改 進 配 套 服 務 ， 締 造 文 明 小 區 ， 例 如 為 業 主 提 供 裝 修 服 務 ； 免 費 為 業 主 安 裝 電 話 、 電 腦 接 駁 線 路 ； 及 開 通 深 港 兩 地 巴 士 等 。
深 圳 房 地 產 市 場 雖 然 受 到 亞 洲 金 融 風 暴 的 衝 擊 ， 但 由 於 中 國 政 府 大 力 推 動 內 需 市 場 ， 所 以 與 香 港 物 業 市 場 的 大 幅 滑 坡 相 比 ， 深 圳 住 宅 物 業 市 場 所 受 的 衝 擊 相 對 較 小 。 同 時 深 圳 市 人 民 政 府 （ 「 深 圳 市 政 府 」 ） 維 持 本 身 土 地 政 策 ， 通 過 拍 賣 及 招 標 調 整 土 地 供 應 ， 並 推 出 其 它 相 關 政 策 ， 這 些 措 施 對 深 圳 房 地 產 市 場 有 正 面 影 響 。 因 此 ， 本 集 團 在 1998 年 " 不 景 氣 " 的 大 環 境 下 ， 房 地 產 業 務 仍 然 取 得 了 可 喜 的 成 績 。
截 至 1998 年 12 月 31 日 ， 本 集 團 屬 下 負 責 營 運 深 圳 大 鵬 發 電 廠 之 深 圳 福 華 德 電 力 有 限 公 司 （ 「 福 華 德 」 ） 如 期 運 作 。 1998 年 經 濟 環 境 低 迷 ， 深 圳 市 電 力 需 求 增 長 放 緩 ， 中 小 型 電 廠 所 承 受 競 爭 壓 力 尤 其 大 ， 此 外 大 鵬 發 電 廠 之 發 電 機 組 於 1998 年 進 行 了 為 期 三 個 月 的 兩 年 一 度 的 大 規 模 維 修 保 養 ， 因 此 福 華 德 之 營 業 額 較 去 年 有 所 下 降 。 期 內 發 電 電 價 維 持 在 每 千 瓦 人 民 幣 0.78 元 。 針 對 深 圳 市 電 力 供 應 行 業 日 趨 激 烈 的 競 爭 局 面 ， 本 集 團 側 重 強 化 內 部 管 理 ， 努 力 降 低 成 本 ， 提 高 企 業 效 益 ， 通 過 內 部 挖 潛 擴 大 盈 利 基 礎 ， 因 此 1998 年 實 現 的 盈 利 亦 令 人 滿 意 。
1999 年 展 望
本 集 團 將 繼 續 專 注 及 積 極 拓 展 深 圳 市 住 宅 物 業 ， 發 展 發 電 業 務 及 於 1999 年 2 月 完 成 收 購 之 液 化 石 油 氣 業 務 。 本 集 團 亦 會 努 力 研 究 及 開 發 其 他 基 礎 設 施 項 目 ， 以 提 高 股 東 回 報 。
1999 年 仍 將 是 艱 難 的 一 年 。 隨 著 中 國 經 濟 改 革 深 化 ， 下 崗 職 工 增 加 ， 整 體 社 會 消 費 不 振 ， 加 上 金 融 業 壞 帳 問 題 較 多 ， 潛 在 風 險 巨 大 ， 因 此 信 貸 收 縮 與 通 貨 緊 縮 情 況 加 劇 。 另 外 ， 國 際 金 融 市 場 的 波 動 （ 特 別 是 巴 西 、 俄 羅 斯 等 國 經 濟 問 題 ） 對 人 民 幣 、 港 幣 均 帶 來 貶 值 的 壓 力 。 因 此 ， 包 括 房 地 產 行 業 在 內 的 所 有 行 業 能 否 在 1999 年 開 始 復 甦 ， 仍 有 待 各 方 面 的 努 力 。
儘 管 如 此 ， 1999 年 仍 然 存 在 著 有 利 於 本 集 團 發 展 的 因 素 。 一 是 中 國 住 房 制 度 改 革 繼 續 推 進 ， 人 民 幣 利 率 經 四 次 下 調 後 已 調 至 較 低 水 平 ， 並 仍 有 下 調 空 間 ， 這 將 從 根 本 上 刺 激 住 房 需 求 ； 二 是 深 港 聯 繫 日 益 加 強 ， 西 部 通 道 也 已 批 准 興 建 ， 通 關 時 間 逐 步 延 長 ， 港 人 到 深 圳 就 業 、 購 物 、 居 住 已 成 趨 勢 ， 另 外 深 圳 市 也 在 大 力 投 入 基 礎 建 設 ， 在 市 政 道 路 ， 環 境 美 化 等 方 面 成 效 卓 著 ， 有 利 於 吸 引 外 來 投 資 ， 特 別 是 港 人 來 深 置 業 ， 同 時 市 政 府 積 極 倡 導 吸 引 人 才 ， 推 進 高 科 技 產 業 的 發 展 ， 這 些 因 素 均 會 刺 激 深 圳 房 地 產 的 需 求 。
本 集 團 在 1999 年 將 揚 長 避 短 ， 儘 量 減 輕 不 利 因 素 的 影 響 ， 積 極 發 揮 有 利 因 素 的 作 用 ， 如 計 劃 在 1999 年 加 大 對 香 港 市 場 的 開 發 力 度 ， 開 展 口 岸 推 銷 、 定 點 推 銷 等 活 動 ， 針 對 深 港 兩 地 正 大 力 開 發 高 科 技 產 業 之 機 會 ， 力 爭 使 百 仕 達 花 園 成 為 深 港 兩 地 科 技 人 才 及 投 資 者 的 理 想 居 住 地 ； 另 外 ， 本 集 團 在 1999 年 也 將 增 加 對 內 地 富 裕 階 層 尤 其 是 專 業 人 士 的 市 場 宣 傳 ， 同 時 進 一 步 提 高 樓 盤 質 量 和 物 業 管 理 水 平 ， 力 爭 1999 年 仍 然 取 得 令 人 滿 意 的 銷 售 業 績 。 本 集 團 相 信 ， 1999 年 深 圳 房 地 產 市 場 是 困 難 與 機 會 並 存 的 一 年 ， 只 要 我 們 迎 接 挑 戰 ， 克 服 困 難 ， 抓 住 機 遇 ， 1999 年 仍 有 可 能 再 創 佳 績 。
本 集 團 正 在 準 備 深 圳 市 羅 湖 區 銀 湖 電 纜 改 造 工 程 。 預 計 銀 湖 之 電 纜 改 造 工 作 需 要 30 至 36 個 月 才 能 完 成 ， 而 竣 工 後 將 有 超 過 320,000 平 方 米 之 地 面 面 積 可 供 房 地 產 開 發 。 此 外 ， 本 集 團 正 與 深 圳 市 有 關 部 門 洽 商 合 作 。 如 合 作 成 事 ， 本 集 團 可 望 增 加 未 來 地 鐵 沿 線 的 土 地 儲 備 ， 從 而 更 有 利 於 本 集 團 的 長 遠 發 展 。
大 鵬 發 電 廠 將 為 本 集 團 繼 續 提 供 持 續 穩 定 的 現 金 收 入 。 發 電 量 將 因 應 市 場 需 求 而 調 節 ， 但 預 期 1999 年 將 比 去 年 為 高 ， 因 為 發 電 機 組 已 於 去 年 上 半 年 完 成 定 期 大 型 維 修 保 養 。 本 集 團 將 會 積 極 謹 慎 研 究 大 鵬 發 電 廠 於 1999 年 之 擴 展 計 劃 ， 從 而 滿 足 深 圳 市 之 未 來 電 力 需 求 。
基 建 發 展 一 向 被 視 為 中 國 優 先 發 展 及 可 提 供 長 期 、 穩 定 回 報 之 經 濟 發 展 項 目 。 由 於 中 國 經 濟 日 益 增 長 ， 加 上 液 化 石 油 氣 獲 工 商 各 界 廣 泛 使 用 ， 本 集 團 深 信 液 化 石 油 氣 業 務 將 有 龐 大 發 展 潛 力 ； 因 此 在 1999 年 2 月 完 成 收 購 中 國 百 江 集 團 有 限 公 司 。 該 公 司 主 要 在 中 國 從 事 生 產 、 運 輸 、 貯 存 及 銷 售 液 化 石 油 氣 。
董 事 局 認 為 ， 液 化 石 油 氣 廣 泛 應 用 於 工 業 、 商 業 和 民 用 領 域 ， 在 中 國 具 有 巨 大 的 市 場 潛 力 ， 因 現 時 中 國 人 均 液 化 石 油 氣 消 費 量 僅 為 日 本 的 5% 、 韓 國 的 6% 、 馬 來 西 來 的 7.5% 及 新 加 坡 的 8.6% 。 所 以 ， 在 未 來 10 至 20 年 的 時 間 內 ， 中 國 液 化 石 油 氣 市 場 將 呈 穩 步 增 長 ， 並 且 方 興 未 艾 。 本 集 團 正 是 把 握 了 這 一 趨 勢 ， 才 決 定 擴 展 該 項 業 務 ， 逐 步 提 升 該 項 業 務 佔 本 集 團 盈 利 的 比 重 。
本 集 團 現 重 點 開 發 潛 力 最 大 的 長 江 流 域 及 西 南 地 區 液 化 石 油 氣 市 場 ， 在 這 些 區 域 大 力 提 升 零 售 分 銷 市 場 的 份 額 ， 適 當 把 握 當 地 資 源 ， 充 份 靈 活 運 用 儲 運 系 統 ， 補 充 資 源 不 足 。 本 集 團 未 來 將 逐 步 擴 大 液 化 石 油 氣 投 資 ， 收 購 大 型 碼 頭 及 儲 罐 設 施 ； 通 過 建 立 分 銷 零 售 網 絡 ， 提 高 本 企 業 品 牌 的 形 象 ， 有 效 地 控 制 質 量 ， 將 現 代 零 售 企 業 管 理 的 精 髓 引 入 這 一 龐 大 的 市 場 ， 同 時 本 集 團 也 計 劃 增 加 小 區 管 道 網 絡 的 投 資 ， 與 市 政 總 體 建 設 相 配 合 。 因 此 ， 從 短 期 來 看 液 化 石 油 氣 業 務 之 投 資 可 能 會 較 大 ， 而 即 時 之 回 報 未 必 很 高 。 但 從 長 遠 來 說 ， 由 於 該 項 業 務 的 潛 力 巨 大 和 穩 定 性 ， 相 信 必 能 為 股 東 帶 來 長 期 穩 定 的 合 理 回 報 。 由 於 液 化 石 油 氣 業 務 在 環 保 方 面 也 具 有 重 大 意 義 ， 因 此 得 到 了 中 國 政 府 的 大 力 扶 持 ， 也 獲 得 了 國 際 著 名 財 團 、 投 資 基 金 及 石 油 公 司 的 青 睞 。 本 集 團 現 正 與 有 關 財 團 、 投 資 基 金 及 液 化 氣 公 司 洽 談 合 作 ， 如 合 作 成 事 ， 相 信 對 本 集 團 業 務 將 產 生 重 大 的 正 面 影 響 。
面 對 已 經 到 來 的 1999 年 ， 本 集 團 早 已 做 好 了 因 時 謀 略 、 共 度 時 艱 的 準 備 。 一 方 面 ， 面 對 房 地 產 市 場 的 挑 戰 ， 本 集 團 除 了 在 銷 售 策 劃 下 功 夫 外 ， 更 著 重 將 集 團 的 業 務 作 多 元 化 發 展 ， 1999 年 2 月 成 功 注 入 液 化 石 油 氣 業 務 即 是 一 個 良 好 的 開 端 ； 另 一 方 面 ， 本 集 團 時 刻 留 意 在 中 國 投 資 的 匯 率 風 險 ， 採 取 措 施 減 少 未 來 的 營 業 收 入 受 匯 率 衝 擊 而 可 能 遭 受 的 損 失 。 董 事 局 相 信 : 有 謹 慎 理 財 的 原 則 ， 有 良 好 的 管 理 隊 伍 和 把 握 機 遇 的 能 力 ， 有 全 體 員 工 的 奮 進 努 力 ， 本 集 團 未 來 仍 能 為 股 東 帶 來 合 理 的 回 報 。
末 期 股 息
董 事 局 建 議 派 發 末 期 股 息 每 股 0.046 港 元 （ 1997 年 ： 不 適 用 ） ， 有 待 股 東 於 1999 年 6 月 8 日 舉 行 的 股 東 週 年 大 會 批 准 。 建 議 的 末 期 股 息 將 於 1999 年 6 月 15 日 或 之 前 派 發 予 於 1999 年 6 月 4 日 名 列 股 東 名 冊 之 股 東 。
暫 停 辦 理 股 份 過 戶 登 記 手 續
本 公 司 將 於 1999 年 6 月 2 日 （ 星 期 三 ） 至 1999 年 6 月 4 日 （ 星 期 五 ） ， 包 括 首 尾 兩 天 在 內 ， 暫 停 辦 理 股 份 過 戶 登 記 手 續 。 為 確 保 享 有 末 期 股 息 之 權 利 ， 所 有 填 妥 之 股 份 過 戶 文 件 連 同 有 關 股 票 ， 最 遲 須 於 1999 年 6 月 1 日 （ 星 期 二 ） 下 午 4 時 前 送 達 本 公 司 之 香 港 股 份 過 戶 登 記 處 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 （ 地 址 為 香 港 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 19 樓 ） 辦 理 登 記 手 續 。
應 付 公 元 2000 年 電 腦 問 題
董 事 局 注 意 到 某 些 只 用 兩 位 數 字 代 表 年 份 之 電 腦 系 統 或 許 未 能 分 辨 1900 年 與 2000 年 之 分 別 ， 如 不 作 糾 正 或 會 在 過 渡 至 公 元 2000 元 時 無 法 正 確 處 理 或 儲 存 數 據 。
董 事 局 已 意 識 到 公 元 2000 年 電 腦 問 題 ， 並 已 採 取 適 當 應 付 措 施 。 就 本 集 團 之 物 業 發 展 業 務 而 言 ， 集 團 深 圳 辦 事 處 使 用 之 全 部 主 要 電 腦 系 統 已 於 1998 年 3 月 完 成 提 升 ； 香 港 辦 事 處 使 用 之 電 腦 系 統 亦 已 提 升 或 更 換 ， 最 後 一 期 之 安 裝 及 測 試 工 作 已 於 1998 年 底 完 成 。 至 於 本 集 團 之 供 電 業 務 ， 大 鵬 發 電 廠 現 時 使 用 之 電 腦 系 統 乃 於 1997 年 購 入 及 安 裝 ， 這 些 系 統 使 用 四 位 數 字 代 表 年 份 ， 並 已 通 過 測 試 證 明 符 合 公 元 2000 年 之 應 對 要 求 。 截 至 本 報 告 日 ， 本 集 團 已 完 成 公 元 2000 年 應 對 計 劃 之 95% 工 作 ， 董 事 局 對 有 關 結 果 感 到 滿 意 。 倘 無 不 可 預 見 之 情 況 出 現 ， 本 集 團 應 不 會 就 公 元 2000 年 應 對 計 劃 遇 到 任 何 重 大 問 題 。
本 集 團 估 計 整 項 公 元 2000 年 應 對 計 劃 之 總 費 用 約 為 369,000 港 元 。 該 計 劃 之 所 有 費 用 均 於 產 生 期 間 內 開 支 報 銷 。
購 買 、 出 售 或 贖 回 上 市 證 券
在 本 年 度 內 ， 本 公 司 或 其 任 何 附 屬 公 司 概 無 購 買 、 出 售 或 贖 回 本 公 司 任 何 上 市 證 券 。
承 董 事 局 命
主 席
歐 亞 平
香 港 ， 1999 年 4 月 26 日
* 中 文 名 稱 僅 供 識 別